重磅 | 希腊黄金签证最新实施细则发布！

发布时间：2025-12-04 作者：成都加成移民阅读数：48

近日，希腊移民与庇护部、国家经济与财政部长、发展部长、环境与能源副部长共同签署了第214926/2025号联合部长决定，并在11月11日的政府公报上正式发布。

这一实施细则为希腊黄金签证申请提供了全新、统一的规范标准，标志着希腊投资居留许可制度进入新阶段。

希腊黄金签证最新实施细则

商改住、文保修复正式入法

商改住与文保建筑：投资路径的重大拓展

新规最引人注目的变化是将商业物业改为住宅用途和受保护建筑修复这两类投资正式纳入黄金签证认可范围。

1.商改住项目：商业物业改为住宅用途

申请投资居留许可时，需提交：

工程师技术报告（证明用途变更已依法完成）
城市规划局备案文件
房产不得用于经营用途的声明（用于首次申请及续签）

2.工业建筑改为住宅

若改造对象为原工业用途建筑，工程师报告中须额外提供证明文件：

提供过去 5 年无工业运营证明
提交 DEDE 证书
提交 E2 证明、税务记录等补充材料

这是首次将“工业转住宅”纳入法律框架，为大量工业仓储物业投资提供可预期路径。

3.明确受保护建筑纳入范围

部长令最新规定明确：所有涉及受保护建筑的公证文书，必须清晰标注该建筑的官方保护编号（ID），且公证人须核实其受保护属性的真实性。如该建筑已取得“重建或扩建许可”，相关改造项目同样具备申请黄金签证的资格。

这一规定从制度层面正式承认了以往存在争议的“受保护类建筑”及“新古典主义建筑”的投资地位。此外，在首次续签时，投资人须提交由专业工程师出具的完工报告，证明相关修复工程已全部完成。

新规不仅明确了文保类建筑的投资合规性，更将工程实际完成情况纳入续签审核的必要条件，进一步强化了项目的监管闭环。

七大投资路径及关键要求

购买现房

最基本的投资方式，需要提供：

房产买卖公证契约及律师确认书
房产注册局或地籍局登记证明
投资者私人健康保险
电子缴费凭证
房产税务声明E9

特别规定：若卖方曾以该房产申请居留许可，需在契约中声明原许可已解除。

长期旅游租赁或分时度假

长期租赁合同或旅游经营合同
希腊国家旅游组织批准函
保险、电子缴费凭证及税务文件

继承或赠与获得房产

公证人或律师出具继承/赠与合法性证明
登记凭证

购买土地或农业用地

买卖契约与登记证明
健康保险及相关文件

购地并新建建筑

根据部长令，只要同时满足以下两项，即可构成有效投资：

持有合法建筑许可（Building Permit）、工程验收或阶段性验收文件，工程师技术报告。
土地费用 + 建房费用合计 ≥ 当地区域投资门槛（250,000 或 500,000 欧元）

此条首次对“土地+开发”模式进行清晰界定，对于计划自行开发独栋住宅或小型公寓项目的投资人非常关键。

用途变更类不动产投资（商改住/工改住）

这是本次细则的一大亮点，明确允许商业、工业用房改为住宅后申请黄金签证，要求包括：

工程师技术报告，证明工业功能已终止五年以上
建筑许可或小型工程批准文件
税务及电力使用记录
健康保险及相关缴费凭证

修复/改造文保建筑

建筑许可与修复工程报告
注册建筑师或工程师技术说明
房产税务记录及相关保险

特别规定：公证人证明书中须明确注明该建筑物为保护建筑的政府公报编号，首次续签时需提交工程已全部完成的证明。

市场影响与投资建议

严格文件审核成新常态

新规首次将所有投资路径的认证文件标准化，大幅提高文件透明度，尤其强调律师与公证人对交易真实性负责。

申请材料更加规范化，投资者需做好充分准备。

施工与改造投资获法律承认

对“购地建房”、“用途变更”、“修复文保”类投资，希腊官方给予了明确的法律承认和程序规范，为高净值投资人提供更多灵活选择。

特别是“商改住”路径，在雅典、塞萨洛尼基等高门槛地区仍可能适用25万欧元的较低投资额度，为预算有限的投资者提供了新的机会。

投资建议

提前审查合同条款：确保合同中明确付款完成、解除条件取消、登记完成等关键要素
注重文件完整性：严格按照新规要求准备所有证明文件，避免因材料不全导致延误
考虑过渡期优势：2024年3月至2025年11月间的申请人，可自愿采用新规文件标准，加快审批进程
咨询专业机构：因政策变动较大，建议寻求专业移民律师或顾问的帮助

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