日本FC投资靠谱吗？正想在日本买房，朋友却都劝我先搞清楚日本FC圈

在国内都听说日本租房是个坑，但彭先生去年年初却在日本东京买了一套小型公寓，实现了他去年的靠前个目标。

为什么选择日本？彭先生沉默一年后，终于来了个现身说法：

从小地方到大都市，去年我终于实现了人生中的一个重大的目标：买房。有人说当你过了相信诗和远方的才是浪漫的年纪，买房就是治愈中年危机的z好办法，身在二线城市，手上有点闲钱的我一直蠢蠢欲动。然而，前两年国内房价一路飙升，范围波及二线城市，z后政策限购限炒房，一时间成了有房，但少有人敢买，兜里的钱陷入无处安放的境地。

日本FC调查：

于是我开始把目光放在了海外FC，一直在观察各地的FC情况，“单笔投资小、升值潜力大、租售比高、yjFC、对外国人无政策限制”，比较这些种种优势。其中日本FC圈有两条信息引起了我的注意：“东京一百套房子里，有五六套都被中国人加入了购物车”、“日本的租房制度“处处刁难”普通收入家庭的留学生，押金竟比租金高6-7倍”。

为了一探究竟，我决定到东京实地考察，到了东京请了一个在日读研的中国留学生随同当翻译。

很多朋友同样问我，租赁成本高是否意味投资FCsy高？

那个留学生向我透露，绝大多数情况下，房屋租赁都是通过中介进行的，押金比租金高6-7倍确实是真实存在的。这一方面源于日本人的习惯，根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，30~40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%，“租房主义者”越来越多。如果说，中国人寻求的是“安全感”，那么经历了“失落的20年”的日本人，追求的就是居住环境的“jd合理性”。所以与中国人不同，日本人不会轻易搬家，搬家对于他们来说成本都很高。

另一方面，东京是日本较大的城市，有超过三分之一的本土人口在东京生活，其余三分之二都是外国人。其中留学生占了很大一部分，每年有3-4个留学日本的高峰期，且未来在2020年东京奥运会来临时，日本的房屋租赁市场更是供不应求。

去找当地的FC中介前，我心里已经有了个底：东京房屋租赁需求高，人口密集，稳定性强、租售比高，但关键还得看sy率。

 东京FC圈的秘密

于是带着那个留学生，前前后后见过不下5家FC中介，据FC中介的口述和我后来

做的些“功课”，总结出东京FC圈的一些“秘密”。

跟上图稍有不同，现在中央区、千代田区、港区是东京地价虽是z值钱的三大地区，价格上亿日元是家常便饭，且居住人口相对饱和；而东京周边的足立区、葛饰区、大田区等价格便宜，相当于国内城市郊区，日本FC中介也喜欢向你推荐这些，但从投资角度出发，我z终把目标锁定在文京区、台东区和墨田区。这三个区相当于北京的二环，交通方便，教育资源和工作资源不亚于那z值钱的三大地区。

秘密一

关于期房、现房还是二手房的选择，按照中国人的常规思维，一般sx期房或现房，认为新房会比二手房更容易出租。但在日本考察的一个星期里，我发现其实很多日本人并不想中国人那样在乎房子的新旧，而且论防灾抗震的能力令人折舌，所以新房与二手房的出租价格相差不远。

听这个留学生说，他在这留学的租金每年约60-70万日元，4年租金约400-500万日元，而东京1000万日元（约60万人民币）的房屋不在少数，像他这种留学生家庭其实也可以考虑在日本买套房子，自住或出租也不亏。

决定是否要投资日本FC前，我还实地去考察过文京区、台东区和墨田区的二手房，还细细算了一笔成本与出租回报。以下拿出三个例子分别讲讲三个地区的FC差距。

吉祥寺小公寓 约82万人民币

当时随手一拍，有点模糊

这是94年建造的新耐防震房源，位于文京区。文京区连续五年被选为东京z受欢迎的居住地方"z想住"和"住后感"双重靠前位。因吉祥寺车站周围有足够的购物设施，也有各种个性的小商铺、 咖啡店、 食店、 酒吧;建筑物也不像市中心那么高层密集，确实令人觉得十分悠闲舒服。

墨田区公寓  约219万人民币

在墨田区看了一个精装的FC，当时忘了拍照，跟上图类似。价格稍贵，但墨田区到东京站、及周边千叶等地都很便捷，有多种交通工具可选；天空树新增工作岗位人数达到4000余人，租赁需求随之增加，这成为了有利因素。 

台东区公寓  约152万人民币

看了一个2007年的FC，也跟上图类似，位于东京都人气旅游区台东区，山手线车站近，毗邻上野和秋叶原两大繁华商圈，前者为知名海外的人气旅游商圈。作为旅游区的FC投资价值更高。

按陪同我去的那个留学生的租金算下来，年化sy率大概达到7%-8%，当时动心了，一下子拍板选择的了台东的公寓。

秘密二

在日本买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、中介手续费和印花税等，合计为楼盘价格的2%-4%。还需每年缴纳一次固定资产税和都市企划税，这是中国没有的。按那个留学生的租金算下来，原本年化sy率达到7%-8%，再除去这些税收成本，sy率大概还剩5%-6%。有人认为这个sy低了，但实际这只是一个估算的范围，日本的货币宽松政策及奥运会噱头的刺激，日本FC未来价值可观。

秘密三

日本的土地归属权分为所有权和借地权。所有权指购买完此处FC后将拥有这片土地，而借地权指所建房屋归你所有，但土地归地主（开发商）所有，一般为20年。但一般买房的人都会选择所有权，这是相对国内是一大优势。

之前日本发布了民宿新法，限制了民宿的z长经营时间z多不超过180天，许多做民宿的公司，如Air B&B这种已经撤出了日本民宿行业，这一来反促进了小型公寓和大型公寓的出租价格和出租率，这也是为什么国内投资亏，反而而我赚的其中一个原因。

z后说说，前些日子看到有篇关于日元的深度解析，表示日本可能会成为2023年z赚的货币，前日本央行官员Shigeto Nagai 表示，中国经济放缓，中美贸易摩擦和英国脱欧都可能促使全球投资者转向日元，日元通常是市场动荡的避风港。日元优势已然在这里，z好的时机也就是现在。