东京房地产投资额全球第二，地方房产却滞销，日本楼市怎么了？

发布时间：2025-03-24 作者：成都加成移民阅读数：162

2024年的日本楼市呈现出“首都圈狂热、地方遇冷”的极端分化。据日媒报道，东京圈以3万亿日元（约1448亿人民币）的房地产投资额位居全球第二，仅次于纽约，但地方城市却深陷滞销泥潭。

2024年的日本楼市呈现出“首都圈狂热、地方遇冷”的极端分化。据日媒报道，东京圈以3万亿日元（约1448亿人民币）的房地产投资额位居全球第二，仅次于纽约，但地方城市却深陷滞销泥潭。

这一现象并非偶然，而是日本经济转型、人口流动与全球化资本博弈的缩影。对于投资者而言，东京的“热”恰恰揭示了结构性机会——核心资产抗周期性强、长期增值逻辑稳固，而地方市场的“冷”则提醒我们需警惕非理性跟风。

据仲量联行（JLL）的调查显示，2024年日本首都圈（东京、神奈川、千叶、埼玉四县）的房地产投资额约为3万亿日元，同比增长46%，远高于全球14%的平均增幅。

资本涌入东京，主要盯上了两种不动产：一是写字楼，二是酒店。

2024年12月，黑石集团斥资4000亿日元，购买了东京花园露台纪尾井町，创造日本有史以来最高的房地产交易价格。此外，加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司、香港基汇资本、新加坡凯德投资等纷纷出手。

东京为何是“价值高地”？

低利率+日元贬值：全球资本的成本洼地
日本长期维持低利率环境，叠加日元汇率低位，海外投资者能以更低成本撬动优质资产。以美元计价的东京房产，在欧美高利率背景下性价比凸显，2024年东京酒店投资额同比激增58.8%，印证了这一趋势。
永久产权与无公摊：制度优势筑底长期价值
日本房产的永久产权、无公摊面积、精装交付等制度，为投资者提供了透明、稳定的持有环境。以东京港区为例，80㎡公寓实用面积可达100㎡以上，且土地所有权可世代传承，这是多数国家难以复制的优势。
旅游复苏与高端需求：双重引擎拉动收益
日本旅游业强势反弹，2024年东京酒店均价同比上涨20%，核心区写字楼空置率低至2.8%。同时，富裕阶层为抵御通胀，加速涌入东京港区、千代田区等核心地段，超2亿日元的二手房成交频创新。
全球化配置需求：避险属性与多元收益
东京作为亚太金融中心，兼具政治稳定性和资产流动性。2024年外国投资者占比达45%，尤其是中国、新加坡资金持续加码，推高核心区资产溢价。

近年来，亿元房产的风也吹到了日本地方城市。

在北海道旭川市，某顶层公寓标价3.5亿日元，但买家竞争率仍高达8:1；在松江城，开发商一次性推出三栋亿元顶楼住宅；福岛县某处老宅因也打着历史街区的招牌，标价1.2亿日元。

但地方亿元豪宅，也面临着从不动产沦为负动产的危机。福冈市中心周边地区的亿元住宅的开发商难掩苦涩，接连调整售价、延期发售，各种情况不断。这些住宅“降价又亏本、涨价又卖不掉“，陷入了进退两难的尴尬境地。

这一现象警示：

理性布局：聚焦东京核心资产的三大策略

1、锁定核心地段：抗跌性与增值潜力兼备

东京23区（尤其是港区、千代田区、中央区）的甲级写字楼、高端公寓，因土地稀缺和租赁需求旺盛，租金回报率稳定在4%-6%，部分商业地产收益率可达12%以上。

2、善用杠杆与汇率窗口

日本房贷利率仅2%-3%，海外投资者可申请50%-70%贷款，叠加日元汇率低位，显著降低入场门槛。例如，400万人民币首付即可撬动东京价值800万的整栋公寓。

3、长期持有+多元化配置

避开短期炒作，关注5-10年周期。例如，东京湾岸地区虽受外国资本热捧，但需警惕填海地块的地质风险和历史污染争议；相比之下，新宿、涩谷等成熟商圈更稳健。

尽管地方市场遇冷，但东京的“热”绝非泡沫重现，而是全球化资本对稀缺资源的理性追逐。从制度优势、人口虹吸到产业集聚，东京楼市的长线逻辑清晰可见。对于投资者而言，与其纠结于“冷热分化”，不如把握核心资产的红利期——在日元窗口关闭前，布局东京，即是布局未来十年的价值增长。

——东京仍是全球资产的“安全垫”

成功案例

输入密码,领取最详细的内部资料

掌握一手移民动态！

下载地址：https://pan.baidu.com/share/canachieve

下载密码我们将以短信的方式发送至你的手机