如何在日本做房东？

发布时间：2023-04-28 作者：加成出国阅读数：3296

一直以来，我们致力为客户提供日本房产投资和管理服务。上次，我们从宏观角度来分析了日本投资的逻辑，详情请点击全球资产配置，为何要选择日本房产？。那此次，我们将用自己的亲身感受分享给大家买房前要考虑哪些问题

一直以来，我们致力为客户提供日本房产投资和管理服务。上次，我们从宏观角度来分析了日本投资的逻辑，详情请点击全球资产配置，为何要选择日本房产？。那此次，我们将用自己的亲身感受分享给大家买房前要考虑哪些问题。

日本房产是一种投资，所有的投资产品我们都可以从安全性、收益性和流动性三个维度去衡量，这也是我们在帮客户选房以及后期管理中看重的因素。我们从客户关心的内容中筛选了有代表性的如下问题：

1.我可以通过买房获得全家的日本身份吗？可以具体享受到哪些福利？

2.我投保险稳妥，投基金流动性更好，回报率也不低，国内房产也多，要买日本房产的原因是什么？

3.日本房产在去年全球放水的环境下已经增长了一些，现在还适合投资吗？

4.日本房产的投资风险有哪些？

5. 如果我就在东京选房，东京区域中有没有应该避开的坑呢？

买房可以拿身份吗？

1. 我可以通过买房获得全家的日本身份吗？可以具体享受到哪些福利？

日本没有像希腊、葡萄牙那种购房移民，通过购房本身不能拿到日本身份。

一般操作是这样的：在日本注册一家公司，以公司名义购买房产或法人名义购买日本房产，日本房产的租金收益作为公司的营业收入，然后可以申请日本的经营管理签证。这是一种长期签证，满足某些条件，可以直接或者后期转日本高度人才签证。

也可以直接办理日本的高度人才签证，高度人才签证转日本永驻会更快。可以携带配偶和小孩，不用转永驻，就能享受到等同于日本本国学生的教育福利——公立学校免费、私立学校入学门槛降低；同时享受到等同于日本国人民的医疗福利。

为什么买日本房产？

2. 我投保险稳妥，投基金流动性更好，回报率也不低，国内房产也多，要买日本房产的原因是什么？

我们不去过多评价其他产品，从三个维度来简单说下日本房产：

1）安全性：

我们目前选的日本房产基本上都是选的东京的，东京都市圈大约是3700万人口，目前我们推荐的房产的租客基本上都是本地人，也就是说不需要外国人，日本本国人对房屋需求就很大。

房地产市场成熟，法律保护房东的权利，日本人性格中也不喜欢麻烦别人，整体素质较高，日本人不结婚的人很多，及时行乐，日本经历过房产泡沫了，现在的房地产市场泡沫并不大。

2）收益性：

房屋都是真实出租，净收益一年大约是5%-7%之间，不算高，但非常稳定，这个是一种外币资产的持续性被动收入。

3）流动性：

目前我们都推荐的是投资公寓，公寓面积小，单套价格不高，房地产市场流动性很大，想出手的时候更容易卖出去。

涨价后，还适合投资吗？

3. 日本房产在去年全球放水的环境下已经增长了一些，现在还适合投资吗？

日本房产确实涨了一些，但涨幅不算大，我们选的物件，都是集中在1990年左右的二手公寓，这类型的物件本身水分就很小。日本房产维护非常好，看房子的时候，只要是1981年6月之后的新耐震标准即可。

日本虽然房价涨了，但是租金市场并没有上涨，所以在挑选物件的时候，确实没有像以前那样随处可见净收益7%以上的房产。正是因为房价有上涨，但是租金没有怎么涨，所以在东京23区的房子基本上收益都没有以前那么高，但是23区外的，比如横滨、川口、埼玉等，房价并没有太大上涨，依然可以找到收益率超过7%的。

现在投资性房产的基本上净收益就是5%-6%比较多，相对比这个收益，肯定比在国内买房更合算，而且还是属于外币收入。

为什么买日本房产？

4. 日本房产的投资风险有哪些？

从后期管理角度，较大的风险就是空租风险。疫情的冲击还是存在的，人们收入下降，租金高的房子反而容易空租，再招租的整体周期也较慢，反而是租金相对便宜点的房子，更不容易出租，即使空租也能很快租出去。

另外，日本的房地产市场很规范，所有物件都是进入公开市场，也就是说，无论是在日本当地购买还是我们推荐的房产，都是来自于公开市场，房价都一样。

每套物件都会有这个一个图，这个我们叫做“盘纸”，这是物件进入公开市场后，所有人都能看到的。关于盘纸怎么看，可以看看这篇文章：看不懂日语，日本房产怎么选？

东京区域避坑指南

5. 如果我就在东京选房，东京区域中有没有应该避开的坑呢？

首先我们要明确几个概念——东京、东京都和东京都市圈的区别。

我们日常说的东京，严格来说不是一个市，而是指“东京23区”，位置如下图：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台东区、墨田区、江东区、品川区、目黑区、大田区、世田谷区、涩谷区、中野区、杉并区、丰岛区、北区、荒川区、板桥区、练马区、足立区、葛饰区、江户川区。

东京都

日本的都、道、府、县是平行的一级行政区，直属中央政府，各都、道、府、县都拥有自治权。

什么是一级行政区呢？中国的一级行政区是省、市、自治区、特别行政区；美国的一级行政区是州；印度的一级行政区主要是邦。

日本全国分为1都(东京都)、1道(北海道)、2府(大阪府、京都府) 和43个县（省），下设市、町、村。

东京都由以下23个特别区、26个市、5个町、8个村构成。“东京23区”加上多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区共同组成日本一级行政区——“东京都”。

东京都市圈

日本共有三大都市圈：关西都市圈，名古屋都市圈和东京都市圈。其中关西圈由京都府、大阪府、兵库县、奈良县组成。名古屋圈则是岐阜县、爱知县、三重县组成。

东京都市圈是以首都东京为中心的城市群，也称“首都圈”，包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此又称为一都三县。

东京都市圈总面积13557平方公里，占全国面积的3.5%；人口则多达4000多万人，占全国人口的三分之一以上；GDP更是占到日本全国的一半。城市化水平达到百分之九十以上。

东京都市圈是全世界较大的都市圈。

蜡笔小新家就住在埼玉县，小新的爸爸就是每天坐地铁去市区工作。蜡笔小新应该是90年代的，大家有兴趣可以去看看90年代描绘的日本东京地铁火爆程度。

我们的观点：选日本房产，应该首选东京23区，此外神奈川县下面的横滨和川崎或者埼玉县的朝霞也是非常不错的选择。

综合下来，房子的位置需要关心的：

1. 区域

是否在东京23区或者是横滨、川崎或、埼玉等地。

2. 房子离最近地铁站步行时间

日本房产都会写步行几分钟到最近地铁站，是按照一分钟步行80米距离来算。5分钟以内最好，10分钟以内也可以，超过10分钟就不要太考虑了，除非所在地区有较好的大学之类的特殊机构。

3. 房子所在区域有几条地铁交汇

东京的轨道交通非常发达，基本上轨道交通就是人们通勤出行的主要交通方式，总长度有2600公里，共计有120条路线、年使用人次超过140亿，北京的地铁密度每平方公里仅有0.04公里，广州是0.07公里，上海是0.11公里，深圳是0.15公里；而东京的地铁密度每平方公里已达到1.3公里。所在区域地铁线越多价值肯定越大。

4. 房产的收益情况

通常5%-6%年度收益都是比较正常。一般如果再23区外的房产由于房价较低，收益率会更高，相对它的流动性会比核心区域有所降低。

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