看不懂日语，日本房产怎么选？

春观夜樱，夏望繁星，秋赏满月，冬会初雪。日本在四季用不同的风景展示着自己的浪漫，吸引了各国的游客，越来越多的人不仅在日本消费，更选择了在日本投资房产。但日语都看不懂，该如何选择日本房产呢？文案部经理Paul为大家梳理了在日本选房的关键信息。

大家的疑问

1. 每年净收益5%-6%，是真的吗？
2. “盘纸”怎么看？
3. 选房的关键信息是什么？
4. 单套和整栋该怎么抉择？

经常有朋友问，手里有几十万的资金，这个钱不敢进股市，想买国内房子，可能首付都不够，国内的这些理财，感觉又不太靠谱，问有没有什么推荐的，一般都推荐日本房产。大家可能知道我们日本房产做得还不错。卖了多少套、卖了多少钱，这个数据无法分享，但是，可以和大家分享两个数据：

1. 我们日本房产的客户来源，90%以上是办理了移民项目的老客户，大部分都是以投资为主，不带移民属性。

2. 日本房产的复购率超过90%。也就是说，一位客户在我们这里买了一套，基本上还会考虑第二套、第三套、第四套。。。。

为什么呢？今天以一个客户的实例来和大家分享下，日本房产该怎么选。

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每年净收益5%-6%，是真的吗？

很多人问宣传说的每年净收益5%-6%，是真的吗？后期能不能达到？其他不说，先上数据。下表是截止到2022年10月某客户的房产及收益情况。

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“盘纸”怎么看？

这位客户在2021年买了两套房，一套房子是850万日元，一套是650万。我们来看下西川口850万日元的这套：

上面这个图是“盘纸”，这个就是日本二手房市场公开得所有关于房产的信息，所有人都可以看得到。

当时为什么要选这个房子呢？给大家分享下我们帮客户选房子看重的点。

首先是价格：850万日元，40多万人民币。

位置：位于东京都市圈“一都三县”的埼玉县，在东京的北部。距离最近的Jr京浜东北线的西川口站徒步5分钟。日本的规定是按照一分钟步行80米来算，即这套房子到最近地铁站是400米。

构造：钢筋混泥土，一共七层，这个房子位于3楼。

筑年月：就是修建时间是昭和62年12月，也就是1987年12月，是1981年6月日本新耐震标准之后的。

这栋楼总共有58户，管理规模比较大。

管理费：也就是物业费是7,600日元/月，修缮金也就是维修基金是2,400日元/月。空租需要每月支付管理费和修缮金。

エレベーター是电梯，此栋房是有电梯的。

目前是有租客，租客是2021年9月入住的，签订了2年租约，租金是67,800日元，租客是一名学生，有保证会社。在日本租房，2010年之后保证会社就普及开了。保证会社其实就是保险公司，他们先对租客进行资格审查，租客需要缴纳半个月的房租作为保险费。当租客付不起租金的时候，房东直接找保证会社来支付租金，这是对房东租金权益的保证。

这套房子的盘纸上写的表面收益是9.57%，实际收益是8.16%，计算方式是：目前（2022年10月）总共收到的租金除以总持有月数，算出来每个月平均的净收益，然后乘以12，再除以购房金额，得出折算年净收益率7.69%，跟宣传的8.16%有些出入。原因在于2021年12月精算时，有一笔5万多日元的不动产取得税，当时没有缴纳，在2022年3月直接从租金里提取出来缴纳了。也就是说本来该付的这笔钱用租金抵扣了，实际上产生的租金比现在的要多。

房子选好了，一切都会按照预期来的，非常的稳定！下面这个表格就是支付租金，也就是实际客户收到的金额。

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选房的关键信息是什么？

我们通过这个客户的案子，可以看出我们选房的几个关键信息：

1. 房产位置：一看徒步到车站距离，二看车站大小和人流量。

新宿、浅草、银座等都是日本著名的商圈，从投资角度来看，没有必要一定选在大家耳熟能详的商圈，这些地方房价贵、租金高，但疫情对日本也有影响，有些人收入下降或者居家办公，相对远一点的地方租金便宜些，会有更大的受众。比如说我们这个房子所在的西川口，到新宿站也只要19分钟地铁车程。租客宁愿多花20分钟租远一点，租金便宜至少30%以上。从我们目前管理的二手房来看，租金便宜一点的房子，后期的空置的可能性更低。所以，在挑选位置的时候，关注的应该是离最近地铁走路几分钟以及这个车站人流量。车站人流量日本的同事会做调查。

2. 看出租情况：

一看租客情况，二看租金有没有虚高。我们会对发布的物件做详细的调查，优先选租客是日本人的，住了很久的，这种未来退租的可能性不高；政府负担者最好，租金是由政府买单；租客的年龄最好不要太大，万一过世了，可能会影响以后的房价；保证会社有没有加入、有没有担保人、担保人情况，这个是对租客支付租金的兜底，对房东的保证。

3. 看建筑年限、房产规模和管理公司：

建筑年限：

1981年日本建筑基准法修改，将建筑物的抗震标准一再提高，根据规模不同考虑到建筑施工期间一般为1-2年。如果房产的建筑完成年份是1983年以后，可以认为是用新耐震标准来建造的。

房产规模和管理公司：

房产规模就是指这个房子有多少户，户数越多，管理规模越大，管理费、修缮金等更便宜，大规模的管理会更加有利于房产维护，尤其是大的管理公司。日本房产建筑内部的设备等需要以10－20年为跨度进行更换和修补，所以也要选择管理良好的房产。看管理规模，不要只去关注你每个月交多少钱，要看这栋楼目前修缮金的余额，余额越高，后期需要维修的时候，房东需要支付的钱越少。

4. 看回报率：

日本房产能带来的较大好处就是稳定的现金流，收益率太低，就算地段再好，对投资来说意义也不大。回报率不仅仅是房租净收益，还有房子未来的上升空间，以及资产的价值。

回报率该怎么看？

专业人士会通过看清地价的上升余力来选择房产。租金是否符合当下的市场，取决于该区域的价格上涨余力，物件的状态、管理状况，所在区域周边的开发计划等。一般在售的房产信息，在网上可以查询到该区域路线价格上升率、交易事例价格上升率、登记簿副本上的买卖记录。回报率即租金除以房屋价格，比如说，1000万买的房子，每个月的租金是5万日元，那年收益率就是6％。如果是以出租为目的进行不动产投资，暂不考虑入住率的话，老一点的房子回报率高。这因为和新建的房子相比，同样地段的中古房子价位落差很大，而房租相对来说落差较小。下面是一个简单的地段和收益的总结表格：

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单套和整栋该怎么抉择？？

单套和整栋该怎么去抉择？看预算和您想要的是什么：

1. 可投入资金在100万人民币以内，推荐购买20平左右的小公寓，收益至少能超过5%的，100万可以买两套，先入手体验，想要出售流转率也非常高。

2. 如果已经买过，或者已经想好，可投资资金在300万人民币，推荐购买2套或者3套面积在30-40平米的一室或者两室的公寓。由于疫情影响，一些居家办公且收入比较高的人们开始看重空间，觉得20平左右的公寓空间不够，会改去租赁30-40平的公寓，尤其是一些夫妻两人或者有孩子的家庭，所以现在这类公寓需求量非常大，可以买建筑年份新一些的，比如九几年或者2000年之后的。这种收益可能只有4%，但是未来升值空间更大。

3. 如果预算超过500万人民币，建议直接买塔楼。整栋的收益算下来会比较高，不需要去交修缮金，后期如果更改用途，比如事务所或者民宿，会非常简单；在再次出售的时候，议价权会更高。且持有整栋房产，实际上就是持有土地，土地还有增值的部分。