2020年-2022年日本FC市场回顾

发布时间：2022-11-18 作者：Mario JIANG 阅读数：3423

在日本投资FC，其实并不是z近几年的事情，很多人在2017～18年就动过这个心思了，但是能做出决策并执行的毕竟是少数，日本FC也给这部分客户带来了可观的sy和稳定的现金流。

由于和中国的距离很近，日本是我们客户z常打卡的国家：购物、旅行、滑雪、体检、医美……日本都是目的地名单中的sx。尤其是成都可以直飞东京和大阪过后，很多客户几乎是每年都会去一趟，有的甚至是一年去2～3次。

那在日本投资FC，其实并不是z近几年的事情，很多人在2017～18年就动过这个心思了，但是能做出决策并执行的毕竟是少数，日本FC也给这部分客户带来了可观的sy和稳定的现金流。

上次直播，从业18年的移民咨询顾问Mario和大家分享了这三年日本FC市场的情况。下周直播，文案经理Paul会给大家详解日本经营管理签证和高度人才签证，欢迎预约。

一、这三年在成都销售日本FC的感受

1. 2020冰冻期

在2020东京奥运会前，东京的房价，包括大阪的FC市场就已经很热门了。可以说已经热过一轮。2020年一季度过后，可以看到这个表格上突然下挫的地方，正是2020年第二季度，4～6月，海外疫情突然发展起来，各国关闭边境，甚至城市lockdown。

2020年在成都销售日本FC的感受，很难推进。那个时候，客户都想的是，等这波疫情过了，亲自去日本看看。殊不知，这一等，就是2年半。
日本自2020年4月关闭边境以来，中间开放过几次，但是旅游签证入境都是不被允许的，连留学生入境都难。这中间，我相信对各行各业的影响都很大，房地产行业也不例外。
2020年二季度可以看到明显的价格下滑，成交量也是明显下跌。但是很快到2020年三季度，房价就以一个很陡峭的角度回升了。
2020年7～8月的时候，一度东京还出现了房荒。也就是受限于疫情，房东挂牌下降，中介的活动量也减少，因此存量FC减少。而当时全世界都处在一个财政刺激，货币宽松的环境，资本也是四处出击寻求回报，避免被通货膨胀吞噬，亚太地区，东京是排名靠前的避险地。
我们看到的这个涨幅，是2011年1月～2022年9月的二手房（公寓）每平米单价，这10年价格基本是平稳上涨。10年来从38万日元涨到近70万日元，连翻倍都没有，年化也就是7%的水平，这和我们国家动辄年化40-50%的上涨，包括疫情下各国经济刺激政策下，房价30～40%的上涨，比起来可谓十分轻微了。也难怪一般中国投资人是看不上这个房价增值的。那么日本FC市场是什么优势吸引到资金的呢？是它稳定的租金sy。
中国一线城市的平均住房持有率达到70%，而日本住房持有率仅44%，东京更是低至41%。而东京是全世界GDP排名第二的都会区，人口众多（直接对标上海），且在不断对日本其他地区形成虹吸效应，因此，在个人投资客热情消散的2020年，我们留意到机构资金在不断买进日本住房（海内外都有）。
稳定的租金sy是良好的现金流，我们经手的公寓，如果是东京核心地段，租金sy一般在4～5%之间。这在其他国家，一般只能做到2～3%的租金回报；如果是在东京非黄金地段区域，租金sy在6～7%的住房挺多的，在大阪、名古屋、福冈甚至能有9～10%。
在疫情下，我们和客户都很保守。见识了旅游城市的空租、房价下跌，我们都坚定地抱着只做东京的想法。这当然也会错失一些机会，比如富士山度假酒店，我们浅尝辄止。事实上，这个酒店在疫情下确实很难卖，但是当2020年圣诞节开业后，仅仅一个月时间，它就冲到了河口湖地区的第三名。我们忽略了，虽然日本关闭边境，但是它毕竟是一个人口大国，自身的消费能力也是非常强的。精心挑选地段的度假酒店，一房难求。业主也在第二年兴致勃勃地开开发了二期和三期项目。
2. 2021爆发期
2021年，在尝到了靠前次入手日本FC的租金sy后，开始有客户出手购买核心区域整栋楼盘。这也是我们注意到的一个趋势。东京核心地段地价涨幅更多。
此外，我们在2021年接触到了更多不光是想投资日本，也考虑移民日本的客户。
1）日本在疫情下，对边境和疫情控制相对保守的做法，比较符合我们国人的思路；
2）日本的文化以及文字都让我们有熟悉感；
3）全世界都开始房价暴涨，而且通货膨胀越演越烈，让人更体会到日本的小确幸：物价稳定。三十年来日本政府小心翼翼地呵护着不要通缩就不错了。
4）超低贷款利率，让我们在限购、限贷环境下生活太久的国人，感受非常友好。2021年我们也开始有客户尝试了贷款买房。作为外国人，既没有外国买家税，还能拿到低于3%的贷款利率，感受还是很不错的。
2021年我们发现FC流动性加快，好的二手房，基本上2～3天就销售完毕，甚至一栋楼，都有可能2～3天就售罄，我们靠前次感受到，除了日本买家、欧美机构外，不出国的同胞买家也在暗暗较劲。
我们总结一下2021年的趋势：
1）土地升值，客户倾向于整栋楼盘拿下
2）对国内前景的悲观预测，更多人考虑移民日本
3）小户型的高流动性
3. 2022，延续避险行情
作为18年的移民咨询顾问，其实我的主业是移民，日本FC是我们在2020～2021对移民行业z难的两年来说，幸运地进入了一个好的细分赛道，既给客户带来了好的产品，我们公司也依靠着日本FC销售，在移民行业里始终坚守，将服务升级，持续投资信息部门的研发，z终迎来了2022年，移民爆发的一年。
今年开始，我的重心回到移民，但是也关心着同事们的日本FC销售。还曾经亲自参与了一栋楼拿出来，晚上10点半到手，第二天上午10点半售罄的局面。这种杀伐果断，我们都能猜出，是豪气的中国买家。
2022年是资金和人才流出更加变本加厉的一年。
通常在和日本买家竞争offer的时候，我们都能以全款，甚至不惜加价取胜。当然很多日本卖家也并不会纯粹看出价，他们有的时候就是更宁愿卖给本国人。这种情形很少，但是我们在其他国家的FC交易中都遇见过。
2022年房价曲线愈加陡峭，由于汇率下跌，再加上国内房地产市场急速失温，东京的房价显得依然十分温柔。我们的客户群扩展到了移民到加拿大和美国的客户，他们有更急迫地转换阵地的需求。美加房价都暴涨到一个阶段，美联储加息在即，房价眼看将应声而落，东京房价的温和，租金回报的稳定丰厚，显得更加美丽。
二、日元汇率下跌至现在，对未来汇率的看法
2022年6月，美联储开始加息过后，大部分国家都不得不跟随加息。只有几个市场例外，而日本是其中之一。日本央行政策和美国背道而驰，普遍的加息中，日央行小心翼翼不敢稍有妄念。他们好不容易的温和通胀就会破灭。
对于政府来讲，温和通胀是z理想的局面，日本挣扎了好多年，勉强维持不要通缩，今年才来到3%的通胀。这和欧美国家动辄8～10%的痛苦通胀不可同日而语。
但是作为G7国家里面，wy坚持到10月才完全取消边境政策的国家，日本也的确面临了更长时间的经济低迷。至少美国从2021年7月就完全放开，英国从疫情之初就躺平从未关闭过边境，连旅游签证都没有关闭过，随时可以入境。
日本虽然后发，但是也有很多积累的优势。欧美游客回到亚洲，日本是不可或缺的一个景点，而更重要的是，除了旅游，日本本身的科技、制造等都不可小觑。也正是这些构成一直看好日本的新加坡GIC基金，这只全球排名第六的主权基金，将25%的资产配置到了日本本土及其企业。
对于日元汇率，我们要了解z主要还是要看到美联储的加息动作和日本央行如何应对。美联储一直可以做加息其实意味着什么，美国的就业情形是非常好的，也反应在工资上，所以美国不怕加息。美国加息，而日本不跟进的话，那么必然汇率是会下跌的。这个趋势可能是在明年二季度会有变化。那么汇率会开始掉头回升。
（编按：截止发稿日期，日元汇率已经开始回升。上周四美国10月通胀数据公布终于回到8%以下，市场预期美联储加息温和，美元应声下跌，市场大涨，真是一鲸落万物生。
受美元下跌影响，领涨幅度较大的日元一日反弹3%，来到5.13。美元日元10月跌破140，但现在空单已经减少，且有分析说在年底会升到130～135附近，兑人民币在5.3左右。）
三、房价已经连续上涨，日本FC现在还值得投资吗？在什么地区和类型？
在谈论sy的时候，我们还必须考虑的是风险。这是为什么我们的客户会始终坚定投向日本的原因。确实大家在其他区域市场以及金融领域或许会有更惊艳的回报。从市场的成熟度和透明度来讲，这些区域存在显著差异。
下面这张图：纵轴为每个市场的预期总sy，横轴为每个市场的相关风险。市场中性区(长方形内)从风险回报的角度表示每个市场的吸引力水平(高于这条线的城市被认为更有吸引力，反之亦然)。
1. 对于欧美投资者来讲，日本FC仍然是亚太地区z值得入手的。
自2021年底以来，整个亚太地区的货币政策分歧越来越大。该地区两个较大的经济体，中国和日本，在温和消费通胀，缺乏需求刺激的情况下，一直保持宽松的货币政策，这种政策是有利于投资的。但是在中国，众所周知的政策导致了2022年3月以来零售额下降，而且房地产和银行业在今年二季度也持续发生危机，资本已经用脚表态了。

与此同时，韩国、新加坡和新西兰在过去几个月里又实施了几轮紧缩货币政策，以对抗通胀。2022年5月，澳大利亚储备银行也启动了十多年来的首次加息，随后连续加息，扭转了此前鸽派的货币立场，9月欧洲央行也跟进了加息。这对金融和房地产市场的影响是重大的。与去年年底相比，澳大利亚、韩国和新加坡的全成本贷款成本飙升。与此同时，日本与其他主要经济体央行政策的差异，为跨境投资者创造了一个有趣的投资机会窗口，他们可以从投资日本获取更大利差。
2. 投资日本住房
就市场深度和流动性而言，日本仍然是亚太地区wy成熟的住宅市场。在疫情期间，日本住宅表现出了韧性，东京中心9区标准住宅单元的租金每年增长1-2%，而中心位置的高级住宅租金出现了调整，企业租户需求低迷。随着建筑成本的上升和供应的减少，预计在可预见的未来，东京出售的公寓价格保持在创纪录的高位，推动首次购房者转向经济适用租赁住房领域，这可以支撑租金的健康增长。
日本FC的类型很多，我们交易z多的是15～20平米的小户型住宅，容易出租，出售时交易周期也很短。即使在疫情下，收入减退，中低收入人群也还是要租房，而15～20平米段租金是这部分人群能承担的。
经过疫情后，日本一部分中产阶级宁愿住远一些也要住大一点，那么我们可以考虑在30～40平米的住房，并且选择通勤方便，但非核心地段的FC，出租以及租金回报都不错。
3. 土地和酒店（短租公寓楼）
另外就是在购买时仍然考虑以购买土地为思路，购买核心地段的整栋楼，或者交通交汇地段的整栋。在经历了2020年极低的交易量之后，酒店资产也越来越受欢迎，投资者希望抓住国际旅游业预期的反弹机会。像新加坡的GIC基金（全球排名第六的主权财富基金）就参与了对东京王子公园大厦，及苗场王子公园酒店的收购。预计在2023年完成交易。
受制于严格的疫情控制，日本酒店在2022年上半年的表现明显落后于美国和欧洲。鉴于日本在旅游和旅游业发展方面排名世界靠前，在世界上享有很高的旅游知名度，一旦边境完全重新开放，包括东京、大阪、京都、福冈和札幌在内的日本主要城市将处于z佳位置，以抓住短期内国内游客推动的预期复苏，以及长期内来自亚洲邻国的海外游客人数的反弹。
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