别人恐慌我贪婪，竟敢在09年次贷危机后在美国抄底买房！

前两次FC直播，分别连线了在日本留学的亲历者和在澳洲20年的留学老移民，分享他们在日本和澳洲以房养学的心得。今天终于要来讲Lulu的主场美国了！

我们特地邀请了2009年便通过EB5移民美国的老朋友Aslan，他曾在国内就从事房地产开发，也是在2009年进场了美国房地产投资，跟我们分享从2009年至今的移民和投资心得。关心美国移民和投资的朋友们，一定要好好看下今天的内容了。

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Lulu：您好，Aslan！您现在人在美国，对吗？很多朋友很好奇，现在美国的情况怎么样呢，例如说经济、日常生活、疫情情况，可否跟我们分享一下？

Aslan：我现在居住在佐治亚州的亚特兰大。现在美国的经济，我觉得是处于一个强劲的复苏当中，各个方面都在恢复正常，比如说聚会这种，疫情这个东西已经没人再提了。口罩只有在特别的地方才需要戴，比如说去药房，身体不适之类的要去拿退烧药才有特别的要求，别的地方统统不需要了，跟疫情之前一模一样。前几天我跑了几趟高速去了几个州，洲际高速上浩浩荡荡的车流，那些货车、整个物流，看到真的很强劲经济复苏的感觉。

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Lulu：您去美国的时候有没有什么困难呢？

Aslan：完全没有，没有人要求看什么绿码呀，连核酸报告、疫苗报告都不需要了，是已经完全恢复到疫情前的那种正常的状态了。wy和疫情前不一样的地方就是所有的餐馆、旅店，都会放很多免洗酒精消毒液，有自动的、有按的，随时让大家自觉地洗洗手就行。都是自觉，没有强制。

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Lulu：我们今天邀请您来直播间，主要是想听听您从09年至今在美国投资FC的心得。您在国内就是从事房地产开发，可以跟我们讲一下，是什么样的契机，让您决定在09年这个时候，投资美国房地产吗？

Aslan：其实谈不到什么契机、什么先知先觉。09年其实也是孩子读书的考虑，我觉得这对孩子来说也算是捷径吧，如果在国内的话您需要十倍的努力才可以念得到美国目前的学校。

当时到美国的时候，中国的房价已经开始在涨了，08年地震的时候成都房价暂时压缩了一下，但仅仅是压缩了一下，之后就以不可抑制的势头继续上行，所以我当时办美国EB-5投资移民的时候，当时中国的房地产市场是比美国房地产市场要好的。

对于刚刚到美国之后的生活，个人觉得有很多选项和憧憬，比如：去之前我想可以投资餐馆，也问了朋友可以投资加油站，这些都是说是相对比较简单的，可以投资卖酒的商店、旅店等。等我到了美国一段时间后了解，发现美国的生意看着很简单，但其实只要涉及公共安全、食品安全就会有很严格的法规要求和准入要求。

对初到美国的人来说相对还是比较麻烦，所以我选择了FC投资，另外因为当时国内的房子也在涨嘛，其实它给了我一个信心就是国内的房子它能涨，我觉得美国的房子也不应该这么便宜，而且那个时候正好过了金融风暴嘛。

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Lulu：当时您是刚好预测到有这个事情会发生吗？还是刚好遇到这件事？

Aslan：应该刚好遇到这个时机，因为那时候去美国发现中国的房地产的价格疯涨，感觉美国的FC死气沉沉。泰国经历金融风暴之后刚好我也去过泰国，那种感觉就像经历过大风大浪之后海滩上留下很多鱼和虾，您就有机会去捡。然后当时美国的房子也是这样子。

09年的时候当时很多房子被法院拍卖，价格是超级低，城里的小公寓几万美元就可以买到，城周围独立的房子有些位置不好的就十几万美元，位置很好的二十来万美元，就随便你买了。

这个房价跟成都的房价算起来差不多，我想法非常简单，一个月挣4000美元的人跟挣4000人民币的人，住的房子的价格居然是一样的，美国是yj产权，然后买房子动不动还送你多大一个院子，然后折磨你，让你去打理它。

我记得当时成都的房子买要40万人民币，那时候是刚刚好有房地产开发这个概念，即便后面房子暴涨达到150万人民币，但租金也只有3000元。

刚刚我说的7万美元买的小公寓，租金就可以达到500、600美元，所以当时我就觉得美国房地产的性价比很高，两边比较之后就决定把这个当成一种投资工具。

Lulu：对对对，这件事我也深有体会，虽然我当时还小。刚刚也说到Victorville这个城市，是洛杉矶到赌场半路的一个小城市，当时我跟着我爸妈去看房子的时候也是3万、5万、7万美元就能买到，是完全意想不到的。因为当时刚刚57万美元买了自己的自住房，跑到那边看房子同样是独立屋，有独立花园，怎么差别这么大？几万美元就能买下来了，而且还是有很多人抢着租的，所以Aslan讲的这件事情我也深有体会。

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Lulu：方便跟我们分享一下，您现在的投资回报率大概是多少吗？包括房价增值、还有租金回报率？

Aslan：我做过一个简单的测算，如果是按当期算投资回报率，美国FC投资相对来说比较恒定一点，租金也比较恒定，当期的投资大概就是把所有的管理费和每年的物业税扣掉之后，差不多是五点几，我这里是没有算房子增值的那部分。如果是算上房子增值的那部分，回报率远远不止这么少。

比如我十年前买的那个房子现在的租金就非常高了，我说的是当期的价格。比如说我现在40万美元买个房子，租金大概能达到2300美元，除掉刚刚说的两个费用还有五点几的回报，但是如果是之前买的，回报就会高很多。从租金来说的话，百分之十几、二十都有很多。

Lulu：确实是，毕竟捕捉到了那个千载难逢的机会，但拉平来讲有百分之五的sy率是非常可观的。

Aslan：是的，成都现阶段的sy率还达不到百分之三吧。

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Lulu：我知道您经常全世界各地飞，z近疫情出入境政策放宽，您也马上就身体力行地又走动起来了。所以我想问，您是怎么管理您的FC的呢？

Aslan：FC管理我一般都会委托出去，z早的时候也想过自己成立管房子的小机构，后来觉得太繁琐了，感觉这个钱不是我能够挣的，还是交给专业的公司去做，你本来就是专家，我也不在这班门弄斧。

那我就说一下自己的感受吧，委托出去一年大概有8-10%的管理费，我计算这个就很简单，1年算10个月的收入，另外2个月就用来覆盖我的税费和管理费，包括短租的空闲期和小的修补，所以1年算10个月租金就比较合理，就可以大概知道自己能收多少钱。

基本上都是请专业的公司，因为美国的法律很保护没钱的人，遇到不交租金的人，您要请他出去的时间很长，而且在他被赶出去之前，有些赖皮他会破坏房子，还搞得有些隐蔽，比如：堵掉下水道、破坏冰箱或者炉具，让你很难找到。

交给专业公司的好处就是他们会对租客的背景做一些调查，包括信用分等，相对来说更安全，而且签订的合约也比自己拟定的更完善。

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Lulu：疫情来袭的时候，和疫情后，您的FC受到什么样的影响呢？例如说房价、租赁需求变化、租金上涨还是跌、租客欠租等等？

Aslan：我感觉一点影响也没有，你也知道涨价也是这一年多的事情，从疫情开始之后，到疫情稳定下来，房价蹭蹭就上来了，实际上美国的房价实际上也是疫情后这一、两年才涨起来的。房价既然都是在涨，您就可以相信租房的需求是没问题的。

而且现在美国给的补贴实在是太“丧心病狂”了，我看了一下那个餐馆去年纳税的额度，它完全可以不开门，一年就可以得到几百万的补助，然后很多民众也拿钱，就拿到根本不愿意上班。

美国现在是用工荒的时期，没有人去上班，到处都招不到人，就是拿补助习惯了。靠前，就是现在手里有几个钱他就不想上班了。第二，人玩习惯了，人就是有惰性，我觉得全世界的劳苦大众都是这样的，能够白拿钱不上班都是一件很开心的事情，所以现在人工上涨很多，起码有15-20%。

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Lulu：您是否还在继续投资呢？投资策略有发生变化吗？在您已有的投资组合，是否有计划或者正在做哪些组合调整呢？

Aslan：目前我是没有在美国做新的投资，先看看再说吧。但是我周围的朋友他们是喜欢美国的FC的，还是在坚定地投资。现在美国的房价在加息之后，出现停滞，没有以前那么火爆了，以前是房子出来就抢光了，因为利息很低，所以加息之后对大家的信心还是有影响的。虽然出现停滞，但是现在又开始有上涨趋势了。

我感觉房价是降不下来了，因为疫情之后供应链的建材上涨，然后人工也全线上涨，所以目前这个价格是不可能往回走，喜欢美国FC的还是继续再买。

现在还有一种投资方法和国内的投资就很像，就是有基金公司出来帮房地产公司募钱，他们做法不一样，中国募钱主要是给开发商，封顶那两三个月的时候是z差钱的，在市面上借各种钱，这是中国的操作模式。

美国是在开发商刚刚拿到土地之后到总评的这段时间，这个期间，基金公司帮它募到钱之后就把钱拿去用掉，当总评完成之后银行就会介入，银行就会用比较低廉的价格就会把这个基金给替换出去，所以很多人去买这个基金。

这个基金相对会激进一点，有8-10%的回报，所以也有人不想买房子投资，就买基金10万、20万美元都行，而且时间周期也比较短，加上做的是前半截投资，风险也相对来说小一点。所以我看了这个就很感慨，觉得房地产就是一个不死的行业，只是看在哪个地方活而已。

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Lulu：您感慨是因为有把这部分纳入您的投资组合，还是没有呢？

Aslan：我现在还在观望，因为就像朋友说的一样，在这两年一下子往上涨了，也是觉得可以先稳一下，就是不要那么激进。

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Lulu：我知道Aslan那边时间比较晚了，想问Aslanz后一个问题，对于意向移民和投资美国的朋友们，作为老移民和非常成功的投资人，可否给大家一个建议？

Aslan：这个事儿分两部分来说，投资FC是一个方面，移民是另一个方面。如果是要投资美国的FC，我觉得还是以租金回报为主，就不要指望房子的涨价有多高，你看中国的房子，以事后诸葛亮的看法，在中国买房赚得太高了，5000/㎡的房子一下子就到20000+。美国的房子我现在看，翻一番也就那样，但租金回报的稳定是美国FC给我z直观的感受，这是关于房子的一部分。

第二个是移民，我觉得z要紧的是，如果已经动了念头移民美国，或者是有小孩不确定去不去，但是以现在的排期，z好还是办着，先拿到一个申请号，在这个过程当中您随时可以放弃，其实这个损失是不大的，但是这个时间成本是刚性的。如果现在不把排号占着，等您真的需要的时候，您就会得觉得“哇，还要等这么多年”。这就是我跟大家分享一点点的经历和不成熟的看法。

非常感谢Aslan的分享！目前在新法下，美国EB-5项目可提供您一个jj机会移民美国。如果你选择的项目是没有排期的，那么依照新法规定，在你提交I-526移民申请的时候，如果你人在美国并且有合法身份（90天以上），那么你就可以一起提交I-485申请，将非移民身份调整为“准绿卡”身份，仅需几个月就能获得美国的工卡EAD以及回美证AP。

不管你之后要等多久才拿到绿卡，只要你调整了485，你就是准绿卡身份，享受绿卡同样的福利待遇，并且你可以在美国自由工作，不需为抽H1B或者办工卡操心，有了AP回美证，你想什么时候回来都可以，不用再办美国签证了！对于在美留学生、毕业生及持H1B签证的人来说，这是前所未有的重大福利！

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