回顾2020，进出日本的地产基金

2020年日本房地产市场

2021年日本靠前季度，根据东日本不动产流通机构对首都圈（1都3县）的市场调查，二手公寓成交量比去年同期增长12.2%， 单价上涨5.9%，售价上涨6.4%。而新登录件数下跌22%，库存的二手房公寓从2020年6月开始库存量就一直下降，怪不得在去年8月就有中介大呼东京房荒！连续10个月下跌，到4月才出现好转。这一波混杂了疫情、财政刺激和货币宽松整以及地缘政治风险影响的全世界房价大上涨中，我们来看看2020年日本FC市场的整体交易情况。

1、2020年海外投资者在日本地产购买了117.1亿美元，同比增长24%

2、外国投资者占日本FC市场总体交易量的33%

2020年，北美投资者在日本的收购规模达到70亿美元，同比增长126%。欧洲投资者的投资为22亿美元，同比增长29%。

尽管有边境限制以遏制新冠肺炎的传播，但有日本团队服务的海外投资者在2020年仍能够相对畅通地继续投资活动。

全球货币宽松政策的持续，鼓励机构投资者将资金投向房地产。除了日本因极低的利率而产生的相对较高的利差外，外国直接投资增加的其他因素还包括日本新冠肺炎感染人数相对较少，以及在全球地缘政治风险加剧的情况下，日本市场相对稳定而更具吸引力。

【来自海外的房地产投资】

3、外国对日本住宅的投资同比增长76%，达到37.4亿美元 

2020年，包括住宅在内的防御性资产类型受到越来越多的青睐。2020年，北美投资者占日本住宅行业外国投资额的85%左右。来自房地产基金和人寿保险基金的组投资合交易尤为突出。

写字楼是z受外国投资者欢迎的第二大资产类型，登记的总交易额为30亿美元，同比增长12%。在这一年里，房地产基金和机构投资者完成了几项重要的购买。这包括一些新冠疫情开始前就签订的交易，买家被稳定的现金流基础和潜在的租金上升空间所吸引。

“其他”类型交易量同比增长了5倍。其中超过90%的数据中心被人寿保险和主权财富基金等投资者收购。 

【按资产类型划分的海外投资 】

2021年，跨境投资将继续推动日本市场发展

未来三到五年内，封闭式房地产基金在亚太地区的总投资额预计将达到约570亿美元（6万亿日元）。其中大部分可能会投资在日本。

根据世邦魏理仕2021年日本投资者意向调查的结果，东京连续第二年被评为亚太地区对跨境投资z有吸引力的城市，而大阪也进入前十名。

在被日本吸引的海外投资者中，有66%的人打算比上一年增加投资额，而同一群体中的56%选择物流设施作为他们的主要投资资产类型。

外国投资者也表现出对其他投资标的的兴趣。49%的海外投资者正在积极寻求数据中心投资，而同一群体中的46%正在积极寻求冷库设施投资。虽然这些标的的投资者目前主要集中在其他海外市场，但对日本此类资产的兴趣在未来几年可能会增加势头。  

【跨境投资的sx城市排名】

 日本对外房地产投资

1、日本对外投资交易额同比下降68%，至11.6亿美元

2、日本投资者在北美和亚太地区的海外收购急剧下降

2020年，日本投资者在北美的对外直接投资同比下降65%，至6.3亿美元，在欧洲、中东和非洲的对外直接投资同比下降20%，至5.3亿美元。在亚太地区未发现任何交易。美国曾经是z受日本投资者欢迎的目的地，占日本所有跨境直接交易的54%，其次是英国，占39%。

2020年投资下降的主要原因是实施了封锁和边境限制，以防止新冠肺炎的传播，这导致没有当地合作伙伴的投资者的投资活动停滞不前。

3、日本对外投资的前景

（1）对外投资的重新启动

-由于海外投资仍然是大多数投资者增长策略的核心原则，投资意愿总体上仍然强劲。

-世邦魏理仕的2021年日本投资者意向调查发现，北美仍然是对日本投资者z有吸引力的海外市场。对亚洲市场的兴趣也在上升，发展战略是该地区投资的核心。

-围绕英国脱欧谈判进程的困难导致许多投资者对在英国的投资采取了观望态度。然而，在英国于2021年1月31日正式退出欧盟后，笼罩在该国经济活动上的许多不确定性已经消除，投资势头应会增强。

-旅行限制何时能放宽将继续对出境投资活动产生影响。可以肯定的是，日本投资者的出境投资仍将很大程度上受各国政府为阻止疫情蔓延所采取的措施的影响。

（2）机构对海外的投资

-除了2020年登记的11.6亿美元的日本直接对外投资，机构投资者的间接投资也很可观。

-世邦魏理仕估计，机构投资者在2018年至2020年间完成了价值约90亿美元的房地产间接投资。尽管存在疫情，但据认为仅在2020年就有约30亿美元的投资。

-全球范围内货币宽松政策的延伸意味着资金向房地产资产的转移将继续。主要目标地区可能是成熟市场，如北美和欧洲，在这些地区有大量的多元化投资空间。

以上数据内容部分来源于世邦魏理仕地产分析报告，本号综合整理编辑！