热线 (24H) 17721876220 (商务合作)
当前位置:首页>null>nullnull>2020年-2022年日本FC市场回顾

2020年-2022年日本FC市场回顾

发布时间:2022-11-18 作者:Mario JIANG 阅读数:2637

在日本投资FC,其实并不是z近几年的事情,很多人在2017~18年就动过这个心思了,但是能做出决策并执行的毕竟是少数,日本FC也给这部分客户带来了可观的sy和稳定的现金流。


由于和中国的距离很近,日本是我们客户z常打卡的国家:购物、旅行、滑雪、体检、医美……日本都是目的地名单中的sx。尤其是成都可以直飞东京和大阪过后,很多客户几乎是每年都会去一趟,有的甚至是一年去2~3次。


那在日本投资FC,其实并不是z近几年的事情,很多人在2017~18年就动过这个心思了,但是能做出决策并执行的毕竟是少数,日本FC也给这部分客户带来了可观的sy和稳定的现金流。


上次直播,从业18年的移民咨询顾问Mario和大家分享了这三年日本FC市场的情况。下周直播,文案经理Paul会给大家详解日本经营管理签证和高度人才签证,欢迎预约。


 

一、这三年在成都销售日本FC的感受


1. 2020冰冻期


在2020东京奥运会前,东京的房价,包括大阪的FC市场就已经很热门了。可以说已经热过一轮。2020年一季度过后,可以看到这个表格上突然下挫的地方,正是2020年第二季度,4~6月,海外疫情突然发展起来,各国关闭边境,甚至城市lockdown。

  1.   

    2020年在成都销售日本FC的感受,很难推进。那个时候,客户都想的是,等这波疫情过了,亲自去日本看看。殊不知,这一等,就是2年半。


  2. 日本自2020年4月关闭边境以来,中间开放过几次,但是旅游签证入境都是不被允许的,连留学生入境都难。这中间,我相信对各行各业的影响都很大,房地产行业也不例外。


  3. 2020年二季度可以看到明显的价格下滑,成交量也是明显下跌。但是很快到2020年三季度,房价就以一个很陡峭的角度回升了。


  4. 2020年7~8月的时候,一度东京还出现了房荒。也就是受限于疫情,房东挂牌下降,中介的活动量也减少,因此存量FC减少。而当时全世界都处在一个财政刺激,货币宽松的环境,资本也是四处出击寻求回报,避免被通货膨胀吞噬,亚太地区,东京是排名靠前的避险地。


  5. 我们看到的这个涨幅,是2011年1月~2022年9月的二手房(公寓)每平米单价,这10年价格基本是平稳上涨。10年来从38万日元涨到近70万日元,连翻倍都没有,年化也就是7%的水平,这和我们国家动辄年化40-50%的上涨,包括疫情下各国经济刺激政策下,房价30~40%的上涨,比起来可谓十分轻微了。也难怪一般中国投资人是看不上这个房价增值的。那么日本FC市场是什么优势吸引到资金的呢?是它稳定的租金sy。


  6. 中国一线城市的平均住房持有率达到70%,而日本住房持有率仅44%,东京更是低至41%。而东京是全世界GDP排名第二的都会区,人口众多(直接对标上海),且在不断对日本其他地区形成虹吸效应,因此,在个人投资客热情消散的2020年,我们留意到机构资金在不断买进日本住房(海内外都有)。


  7. 稳定的租金sy是良好的现金流,我们经手的公寓,如果是东京核心地段,租金sy一般在4~5%之间。这在其他国家,一般只能做到2~3%的租金回报;如果是在东京非黄金地段区域,租金sy在6~7%的住房挺多的,在大阪、名古屋、福冈甚至能有9~10%。


  8. 在疫情下,我们和客户都很保守。见识了旅游城市的空租、房价下跌,我们都坚定地抱着只做东京的想法。这当然也会错失一些机会,比如富士山度假酒店,我们浅尝辄止。事实上,这个酒店在疫情下确实很难卖,但是当2020年圣诞节开业后,仅仅一个月时间,它就冲到了河口湖地区的第三名。我们忽略了,虽然日本关闭边境,但是它毕竟是一个人口大国,自身的消费能力也是非常强的。精心挑选地段的度假酒店,一房难求。业主也在第二年兴致勃勃地开开发了二期和三期项目。


  9. 2. 2021爆发期


  10. 2021年,在尝到了靠前次入手日本FC的租金sy后,开始有客户出手购买核心区域整栋楼盘。这也是我们注意到的一个趋势。东京核心地段地价涨幅更多。


  11. 此外,我们在2021年接触到了更多不光是想投资日本,也考虑移民日本的客户。

    1)日本在疫情下,对边境和疫情控制相对保守的做法,比较符合我们国人的思路;

    2)日本的文化以及文字都让我们有熟悉感;

    3)全世界都开始房价暴涨,而且通货膨胀越演越烈,让人更体会到日本的小确幸:物价稳定。三十年来日本政府小心翼翼地呵护着不要通缩就不错了。

    4)超低贷款利率,让我们在限购、限贷环境下生活太久的国人,感受非常友好。2021年我们也开始有客户尝试了贷款买房。作为外国人,既没有外国买家税,还能拿到低于3%的贷款利率,感受还是很不错的。


  12. 2021年我们发现FC流动性加快,好的二手房,基本上2~3天就销售完毕,甚至一栋楼,都有可能2~3天就售罄,我们靠前次感受到,除了日本买家、欧美机构外,不出国的同胞买家也在暗暗较劲。


  13. 我们总结一下2021年的趋势:

    1)土地升值,客户倾向于整栋楼盘拿下

    2)对国内前景的悲观预测,更多人考虑移民日本

    3)小户型的高流动性


  14. 3. 2022,延续避险行情


  15. 作为18年的移民咨询顾问,其实我的主业是移民,日本FC是我们在2020~2021对移民行业z难的两年来说,幸运地进入了一个好的细分赛道,既给客户带来了好的产品,我们公司也依靠着日本FC销售,在移民行业里始终坚守,将服务升级,持续投资信息部门的研发,z终迎来了2022年,移民爆发的一年。


  16. 今年开始,我的重心回到移民,但是也关心着同事们的日本FC销售。还曾经亲自参与了一栋楼拿出来,晚上10点半到手,第二天上午10点半售罄的局面。这种杀伐果断,我们都能猜出,是豪气的中国买家。


  17. 2022年是资金和人才流出更加变本加厉的一年。


  18. 通常在和日本买家竞争offer的时候,我们都能以全款,甚至不惜加价取胜。当然很多日本卖家也并不会纯粹看出价,他们有的时候就是更宁愿卖给本国人。这种情形很少,但是我们在其他国家的FC交易中都遇见过。


  19. 2022年房价曲线愈加陡峭,由于汇率下跌,再加上国内房地产市场急速失温,东京的房价显得依然十分温柔。我们的客户群扩展到了移民到加拿大和美国的客户,他们有更急迫地转换阵地的需求。美加房价都暴涨到一个阶段,美联储加息在即,房价眼看将应声而落,东京房价的温和,租金回报的稳定丰厚,显得更加美丽。


  20. 二、日元汇率下跌至现在,对未来汇率的看法


  21. 2022年6月,美联储开始加息过后,大部分国家都不得不跟随加息。只有几个市场例外,而日本是其中之一。日本央行政策和美国背道而驰,普遍的加息中,日央行小心翼翼不敢稍有妄念。他们好不容易的温和通胀就会破灭。


  22. 对于政府来讲,温和通胀是z理想的局面,日本挣扎了好多年,勉强维持不要通缩,今年才来到3%的通胀。这和欧美国家动辄8~10%的痛苦通胀不可同日而语。


  23. 但是作为G7国家里面,wy坚持到10月才完全取消边境政策的国家,日本也的确面临了更长时间的经济低迷。至少美国从2021年7月就完全放开,英国从疫情之初就躺平从未关闭过边境,连旅游签证都没有关闭过,随时可以入境。


  24. 日本虽然后发,但是也有很多积累的优势。欧美游客回到亚洲,日本是不可或缺的一个景点,而更重要的是,除了旅游,日本本身的科技、制造等都不可小觑。也正是这些构成一直看好日本的新加坡GIC基金,这只全球排名第六的主权基金,将25%的资产配置到了日本本土及其企业。


  25. 对于日元汇率,我们要了解z主要还是要看到美联储的加息动作和日本央行如何应对。美联储一直可以做加息其实意味着什么,美国的就业情形是非常好的,也反应在工资上,所以美国不怕加息。美国加息,而日本不跟进的话,那么必然汇率是会下跌的。这个趋势可能是在明年二季度会有变化。那么汇率会开始掉头回升。


  26. (编按:截止发稿日期,日元汇率已经开始回升。上周四美国10月通胀数据公布终于回到8%以下,市场预期美联储加息温和,美元应声下跌,市场大涨,真是一鲸落万物生。


  27. 受美元下跌影响,领涨幅度较大的日元一日反弹3%,来到5.13。美元日元10月跌破140,但现在空单已经减少,且有分析说在年底会升到130~135附近,兑人民币在5.3左右。)


  28. 三、房价已经连续上涨,日本FC现在还值得投资吗?在什么地区和类型?


  29. 在谈论sy的时候,我们还必须考虑的是风险。这是为什么我们的客户会始终坚定投向日本的原因。确实大家在其他区域市场以及金融领域或许会有更惊艳的回报。从市场的成熟度和透明度来讲,这些区域存在显著差异。


  30. 下面这张图:纵轴为每个市场的预期总sy,横轴为每个市场的相关风险。市场中性区(长方形内)从风险回报的角度表示每个市场的吸引力水平(高于这条线的城市被认为更有吸引力,反之亦然)。

  31.  

     


  32. 1. 对于欧美投资者来讲,日本FC仍然是亚太地区z值得入手的。


  33. 自2021年底以来,整个亚太地区的货币政策分歧越来越大。该地区两个较大的经济体,中国和日本,在温和消费通胀,缺乏需求刺激的情况下,一直保持宽松的货币政策,这种政策是有利于投资的。但是在中国,众所周知的政策导致了2022年3月以来零售额下降,而且房地产和银行业在今年二季度也持续发生危机,资本已经用脚表态了。

     

     

     

    与此同时,韩国、新加坡和新西兰在过去几个月里又实施了几轮紧缩货币政策,以对抗通胀。2022年5月,澳大利亚储备银行也启动了十多年来的首次加息,随后连续加息,扭转了此前鸽派的货币立场,9月欧洲央行也跟进了加息。这对金融和房地产市场的影响是重大的。与去年年底相比,澳大利亚、韩国和新加坡的全成本贷款成本飙升。与此同时,日本与其他主要经济体央行政策的差异,为跨境投资者创造了一个有趣的投资机会窗口,他们可以从投资日本获取更大利差。


  34. 2. 投资日本住房

  35. 就市场深度和流动性而言,日本仍然是亚太地区wy成熟的住宅市场。在疫情期间,日本住宅表现出了韧性,东京中心9区标准住宅单元的租金每年增长1-2%,而中心位置的高级住宅租金出现了调整,企业租户需求低迷。随着建筑成本的上升和供应的减少,预计在可预见的未来,东京出售的公寓价格保持在创纪录的高位,推动首次购房者转向经济适用租赁住房领域,这可以支撑租金的健康增长。


  36. 日本FC的类型很多,我们交易z多的是15~20平米的小户型住宅,容易出租,出售时交易周期也很短。即使在疫情下,收入减退,中低收入人群也还是要租房,而15~20平米段租金是这部分人群能承担的。


  37. 经过疫情后,日本一部分中产阶级宁愿住远一些也要住大一点,那么我们可以考虑在30~40平米的住房,并且选择通勤方便,但非核心地段的FC,出租以及租金回报都不错。


  38. 3. 土地和酒店(短租公寓楼)

  39. 另外就是在购买时仍然考虑以购买土地为思路,购买核心地段的整栋楼,或者交通交汇地段的整栋。在经历了2020年极低的交易量之后,酒店资产也越来越受欢迎,投资者希望抓住国际旅游业预期的反弹机会。像新加坡的GIC基金(全球排名第六的主权财富基金)就参与了对东京王子公园大厦,及苗场王子公园酒店的收购。预计在2023年完成交易。


  40. 受制于严格的疫情控制,日本酒店在2022年上半年的表现明显落后于美国和欧洲。鉴于日本在旅游和旅游业发展方面排名世界靠前,在世界上享有很高的旅游知名度,一旦边境完全重新开放,包括东京、大阪、京都、福冈和札幌在内的日本主要城市将处于z佳位置,以抓住短期内国内游客推动的预期复苏,以及长期内来自亚洲邻国的海外游客人数的反弹。


  41. 如果您有任何关于海外生活、海外投资、签证办理、移民办理、海外置业等相关问题,欢迎联系成都加成移民尊享热线400-028-0717,有专业顾问团队为您规划


最近活动 更多>>

活动
  • 人生转折点,从了解移民开始

  • 时间:2024年1月2日
  • 地点:视频直播

成功案例

输入密码,领取最详细的内部资料

掌握一手移民动态!

下载地址:https://pan.baidu.com/share/canachieve

下载密码我们将以短信的方式发送至你的手机

X

活动详情 点击报名
快速移民
友情链接

免费热线:400-028-0717 (24H)

市场合作:17721876220

联系地址:成都市益州大道北段333号东方希望中心6F

蜀ICP备2023009696号 成都加成顾问有限公司,拥有最终解释权。

版面设计已经工商备案,翻录将究法律权益